Uitgangspunten voor de keuringen en en rapportages van TopHuisKeur |
|
Het doel van een bouwtechnische keuring is het verkrijgen van INZICHT in de kwaliteit van een gebouw door middel van een visuele inspectie. De ZICHTBARE gebreken en tekortkomingen en het zichtbare achterstallige onderhoud worden aangegeven in relatie tot het bouwjaar, de bouwwijze, de levensduurverwachtingen van de toegepaste materialen en tot de situering.
De keuring en de bijgehorende rapportage ondersteunen de verkoper bij zijn wettelijke informatieplicht en de koper bij zijn wettelijke onderzoeksplicht.
Herstel en vervanging worden geadviseerd als dit nodig is, vooral ook i.v.m. gevolgschade, eventueel op termijn. Uitgangspunt is niet dat alle zichtbare gebreken zonder meer hersteld moeten worden, maar dat het belàng ervan wordt aangegeven.
Indeling en schoonheid van onderdelen wordt niet beoordeeld.
De bouwtechnische kwaliteit van de afwerkingen wordt beoordeeld en gerapporteerd,
De installaties worden geregistreerd, ze worden niet beoordeeld of ze voldoen aan de meest recente voorschriften.
Het functioneren van kranen, spoelinrichtingen en afvoeren wordt getest.
Onderzocht wordt of de verwarmings-installatie en warmwater-voorziening onderhoudsbeurten hebben gehad en of er geen sporen van gebreken zijn.
De elektrische installatie wordt steekproefsgewijs onderzocht o.a. op aanwezigheid van juiste bedrading en de goede toepassing van de kleurcoderingen.
Er kan geadviseerd worden om, zeker bij oudere woningen, het nutsbedrijf een veiligheidsonderzoek te laten uitvoeren voor de gas- en elektrische installatie.
Er wordt niet beoordeeld of er ondergrondse tanks en bodem-verontreiniging is.
De keuring is geen onderzoek naar asbesthoudende materialen.
Zichtbare asbestverdachte materialen en functionele loden leidingen worden gemeld. Om dit met zekerheid te bepalen is specialistisch onderzoek nodig.
Als de inspecteur vermoedt dat dit wel het geval is, wordt dit geadviseerd in het rapport.
Werkwijze
De keuring is gebaseerd op een visuele inspectie van redelijkerwijs bereikbare onderdelen van het te keuren gebouw. Elke ruimte wordt beoordeeld. Er worden geen metingen gedaan, geen (constructieve/bouwfysische) berekeningen gedaan en geen onderdelen (afwerkingen) verwijderd om achterliggende onderdelen te inspecteren. Er wordt geen hak- of breekwerk uitgevoerd.
Ruimten onder vloeren, boven plafonds, achter wanden en knieschotten worden beoordeeld vanuit en in de directe omgeving van het toegangsluik. Dit geldt ook voor de kruipruimten voor zover deze voldoende diepte hebben, geen belemmeringen door leidingen of afval, er geen water in staat en het luik zonder gereedschap, schade en het verplaatsen van zware inboedel kan worden geopend
Er wordt een sterke lamp gebruikt om donkere ruimten te inspecteren. Ook kunnen er digitale foto's worden gemaakt ter verduidelijking. Zonodig wordt de camera bevestigd op een uitschuifbare steel. De inspecteur beschikt over een uitschuifbare ladder van circa 3,8 m .
Platte daken worden, indien bereikbaar, betreden. Onderdelen kunnen ook vanuit de woning (ramen) of van buitenaf (straatniveau) beoordeeld worden. Zo nodig wordt een inspectie-spiegel op uitschuifbare steel gebruikt.
Als een onderdeel van het gebouw niet beoordeeld kan worden, omdat de veiligheid van de inspecteur, ook volgens de ARBO-voorschriften, niet gegarandeerd is, wordt dit vermeld in het rapport.
Als blijkt dat het merendeel van de onderdelen van het gebouw in matige of slechte staat verkeren, worden er geen herstelkosten vermeld, maar zal renovatie worden geadviseerd en om een aantal aannemers een offerte te laten uitbrengen voor het benodigde herstel.
Bij de Bouwkeuring worden NIET gekeurd:
- bedrijfsgebouwen.
- dierenhokken en - stallen.
- tuinaanleg en erfafscheidingen.
- zonweringen en (rol)luiken, hand- of elektrisch bediend
Gestandaardiseerde rapportage
De bevindingen van de keuring worden op een gestandaardiseerde wijze gerapporteerd. Het object is verdeeld in een aantal bouwdelen. Bij deze bouwdelen wordt aangegeven welke gebreken, tekortkomingen en achterstallig onderhoud geconstateerd zijn en welke herstelwerkzaamheden, met herstelkostenindicatie, voor het weer in duurzame staat terugbrengen van het onderdeel, noodzakelijk worden geacht. De locatie van de tekortkomingen en gebreken wordt zo nauwkeurig mogelijk aangegeven. Visueel niet waarneembare gebreken, zogenaamde verborgen gebreken, kunnen niet worden gerapporteerd, behalve als zij gemeld zijn door de verkoper of de makelaar. Indien de inspecteur twijfels heeft over de kwaliteit van een bepaald onderdeel, zal aangegeven worden dat nader / destructief / specialistisch onderzoek noodzakelijk is.
Beoordeling
Voor de beoordeling van de bouwdelen worden de onderstaande coderingen gebruikt:
| ++ | : | uitstekend, = onderdeel vertoont geen of nauwelijks gebreken of veroudering, het is zo goed als nieuw. |
| + | : | goed, = het onderdeel vertoont gemiddeld geringe gebreken, of geringe verouderingsverschijnselen. |
| o | : | voldoende, = aan het onderdeel kunnen gebreken voorkomen in de functie van het onderdeel. |
| - | : | matig, = het verouderingsproces is gevorderd, er zijn gebreken die hersteld moeten worden. |
| -- | : | slecht, = het einde van de ( technische ) levensduur is bereikt, vervanging is noodzakelijk. |
| # | : | het bouwdeel is niet te inspecteren. |
| # (0) | : | het bouwdeel is slechts deels te inspecteren, er wordt slechts een indruk gegeven. |
| ! | : | er is een ( geschat ) risico van een belangrijk gebrek aan het bouwdeel. |
| ? | : | er is nader / specialistisch onderzoek nodig van het bouwdeel. |
| n.b. | : | de herstelkosten zijn niet begroot. |
Herstelkostenindicatie
De herstelkostenindicatie is een globale inschatting van de kosten voor het repareren of vervangen van bouwdelen die tekortkomingen, gebreken of achterstallig onderhoud vertonen. Het betreffen werkzaamheden die direct moeten worden uitgevoerd, omdat anders de omvang van de tekortkomingen en/of gebreken groter wordt. Bij het bepalen van de herstelkosten worden geen verbeteringen van de bestaande situatie meegenomen.
Kosten i.v.m. de bereikbaarheid met steigers en hoogwerkers kunnen globaal worden opgegeven.
Naast herstelkosten wordt zelfwerkzaamheid opgegeven zonder kosten bij kleinere gebreken .
Tekortkomingen en gebreken
Een tekortkoming is een beschadiging aan het bouwdeel, waardoor de functie vermindert.
Meerdere tekortkomingen aan een bouwdeel kunnen leiden tot een gebrek.
Een gebrek is een beschadiging aan het bouwdeel, waardoor de functie is verminderd of verloren gegaan.
Er is dus geen duidelijke grens tussen tekortkomingen en gebreken.
Herbouwwaarde-indicatie
De herbouwwaarde kan worden berekend op basis van een globale inschatting van de kubieke meter inhoud, vermenigvuldigd met de kubieke meterprijs van het gebouw, conform de fotowijzer van het Verbond van Verzekeraars. )
Aansprakelijkheid
Het keuringsrapport heeft een geldigheid van maximaal 12 maanden.
Wij zijn aansprakelijk voor fouten in de rapportage die bij de normale uitoefening van het vak, binnen de kaders van de keuringsmethodiek, normaliter niet gemaakt mogen worden. Aansprakelijkheid is uitgesloten in de volgende gevallen:
- alle onderdelen die geen beoordeling hebben gekregen.
- schade verband houdend met onjuiste kostenindicaties;
- schade door het niet in het rapport vermelden van bodemverontreiniging/milieuproblemen;
- als een van de partijen betrokken bij een verkoop op de hoogte was van een niet vermeld gebrek;
- als de kopende partij op een andere wijze dan via het rapport op de hoogte was van een niet vermeld gebrek;
- een niet vermeld gebrek in het rapport voor de ondertekening van de koopovereenkomst wordt gesignaleerd.
- schade door oorzaken van buitenaf;
- gevolgschade;
- lekkage van rookgasafvoeren/stookkanalen.
- bij afwijking van de Algemene Leveringsvoorwaarden.
Uitsluitend gedupeerde opdrachtgevers kunnen ons aansprakelijk stellen.
Een uitkering in het kader van de beroeps-aansprakelijkheid is gebaseerd op de dagwaarde van het desbetreffende onderdeel met een maximum van € 5000,=.
De opdrachtgever heeft een eigen risico van minimaal € 250,=, of van de kosten van de bouwkeuring.
De aansprakelijkheid vervalt als de herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd vòòr melding aan, controle en toestemming door TopHuisKeur.
Beroeps-aansprakelijkheid-stellingen moeten schriftelijk, met vermelding van het rapportnummer en een motivatie, worden ingediend.